Kupno domu na rynku wtórnym - poradnik

 
Kupno domu to dość skomplikowany proces często będący najważniejszą decyzją inwestycyjną w życiu. Aby dokonać korzystnej transakcji i potem cieszyć się z dokonanego zakupu trzeba się do niej bardzo dobrze przygotować. Wcześniejsze pogłębienie wiedzy o istotnych cechach tego typu nieruchomości oraz sporządzenie listy zagadnień i pytań, na które będziesz szukać odpowiedzi podczas oglądania konkretnych ofert ułatwią Ci podjęcie najlepszej decyzji.

Zanim wybierzesz się na oglądanie oferowanych do sprzedaży domów:
 
  1. zastanów się jakiego domu szukasz – wolnostojący, bliźniak czy segment? gotowy do zamieszkania czy w stanie surowym? Na jak dużej działce ma się znajdować?
  2. dokładnie określ swoje możliwości finansowe, czyli: jakimi środkami własnymi dysponujesz, czy i jaką masz zdolność kredytową;
  3. określ lokalizację, w której chcesz kupić dom – zastanów się gdzie chciałbyś zamieszkać, jaki wpływ dana lokalizacja będzie miała na Twoje życie codzienne (komunikacja, odległość do pracy, szkół, przedszkoli, urzędów, itd.), jak wpłynie na więzi z bliskimi (jak daleko będziesz mieszkać od rodziców, rodzeństwa, przyjaciół, itd.).
  4. zorientuj się jak kształtują się ceny domów w okolicy, w której zamierzasz szukać domu dla siebie.

Po takim przygotowaniu możesz rozpocząć poszukiwania ofert i umawianie się na ich oglądanie (mając dokładnie określone potrzeby możesz też zlecić poszukiwanie oferty dla siebie doświadczonemu pośrednikowi z wyspecjalizowanej agencji nieruchomości). Pamiętaj by nie dać się zwieść elokwencji sprzedającego, super atrakcyjnej cenie czy widocznemu na pierwszy rzut oka atutowi nieruchomości (np. piękny ogród), który dyskretnie przysłania jej wady (np. konieczność przeprowadzenia kosztownego remontu domu). Zaglądaj w każdy kąt, pytaj, bądź drobiazgowa/y.

Oto na co musisz zwrócić uwagę przy zakupie domu:

 1. Informacje podstawowe

  • lokalizacja nieruchomości - prestiż dzielnicy/okolicy, komunikacja, bliskość sklepów, szkół, urzędów, instytucji kulturalnych, etc.
  • typ budynku – wolnostojący, bliźniak, segment
  • rok budowy
  • materiał budowy (cegła, drewno, pustak, ytong, etc.)
  • liczba kondygnacji
  • powierzchnia użytkowa
  • powierzchnia mieszkalna
  • powierzchnia działki
  • jakie media są doprowadzone – woda (miejska/ze studni), kanalizacja (miejska/szambo), gaz, prąd
  • czy w domu jest garaż (na ile samochodów)
  • cena jakiej zbywca oczekuje za sprzedaż domu
  • czy dom jest wolny / kiedy zostanie opuszczony w razie sprzedaży
  • czy zbywca posiada dokumenty potwierdzające prawo własności domu (akt notarialny, wypis z ksiąg wieczystych)
  • jaki jest stan prawny nieruchomości – czy nie jest obciążona hipoteka


2.  Stan i właściwości domu

  • jaki jest dojazd do budynku (bezpośrednio z ulicy, czy ulica jest asfaltowa, szutrowa, czy dojazd /dojście nie prowadzi przez cudzą posesję, czy droga jest przejezdna / odśnieżana zimą, etc.)
  • elewacja - jak wygląda budynek na zewnątrz, jaka jest elewacja (tynk, siding, etc.), czy budynek jest ocieplony (jakim materiałem), czy nie ma pęknięć, wad konstrukcyjnych, zacieków, etc.,
  • jaki jest stan fundamentów i czy jest podpiwniczony (czy piwnica jest sucha, czy jest pod całym budynkiem)
  • dach – jaki jest typ dachu (płaski, spadzisty, łamany, etc.), czym jest pokryty, w jakim jest stanie (czy nie przecieka piwnica)
  • wnętrze: ile jest pomieszczeń i jakich, jaki jest ich rozkład, jaka jest ich wysokość, w jakim są stanie - do remontu / po remoncie, do odświeżenia,
  • piony i rury - czy są nowe, stare, po wymianie, ciepła woda w domu – z sieci miejskiej, bojlera elektrycznego, pieca gazowego, etc.
  • kanalizacja - czy miejska czy jest szambo
  • jakiej jakości materiały wykończeniowe zastosowano czy i jak duże są okna w pomieszczeniach (czy jest widna kuchnia, czy jest widna łazienka)
  • na które strony i na co wychodzą okna (czy inne budynki, płot, drzewa lub obiekty nie ograniczają dostępu światła)
    z czego są wykonane i w jakim są stanie okna i drzwi (nowe, stare, drewniane, plastikowe, aluminiowe)
  • czy okna mają zabezpieczenia antywłamaniowe – rolety, kraty, szyby kuloodporne
  • czy i jak budynek jest ogrzewany (CO miejskie czy własne, gazowe, węglowe, elektryczne, kominek, etc.)
  • jaka jest ilość i stan balkonów / tarasów, schodów wejściowych, balustrad,
  • czym są pokryte podłogi i jaki jest ich stan (deski, panele, terakota, klepka - nowa, do cyklinowana)
  • terakota i glazura – czy jest, w jakim stanie i w których pomieszczeniach
  • jaki jest stan przewodów wentylacyjnych (czy w domu nie czuć stęchlizny, brzydkich zapachów, jaka jest drożność przewodów kominowych)
  • jaki jest stan sanitarny domu, czy nie ma insektów, pleśni, grzyba
  • czy i jakie wyposażenie domu pozostawia sprzedający (meble, sprzęt AGD)
  • czy zbywca posiada dokumenty dotyczące odbioru domu (dokumenty budowlane) czyli sprawności instalacji technicznej, gazowej elektrycznej, kominkowej,
  • dziennik budowy – kiedy były ostatnie wpisy i czego dotyczyły,

3. Działka i ogród

  • jaki jest kształt działki oraz ukształtowanie terenu na działce
  • czy działka jest ogrodzona - jakiego typu jest ogrodzenie (i w jakim stanie)
  • czy na działce znajdują się inne budynki, budowle lub urządzenia (np. budynki gospodarcze, transformator, garaż, etc.), jaka jest powierzchnia ogrodu (po odjęciu powierzchni zajmowanej przez dom)
  • czy ogród jest urządzony i zadbany (drzewa, krzewy, oczko wodne, etc.)
  • jak jest usytuowany dom (przy ulicy, centralnie, w głębi działki, etc.)
  • czy nad działką lub w ziemi nie przebiegają linie przesyłowe – energetyczne, ciepłownicze, etc.

4. Sąsiedztwo i okolica

  • co znajduje się na sąsiednich posesjach (czy są zabudowane, jeśli tak to jakiego typu budynkami i o jakich gabarytach, czy nie jest na nich prowadzona uciążliwa działalność, czy są zadbane)
  • jak wyglądają i jak bardzo są oddalone budynki sąsiadujące bezpośrednio działką (czy stoją na granicy posesji, czy są od niej oddalone)
  • kim są i jaką opinią cieszą się sąsiedzi
  • czy w pobliżu znajduje się rzeka lub zbiornik wodny (czy nie grozi zalewaniem działki / domu)
  • czy w bezpośrednim sąsiedztwie domu przebiega ruchliwa ulica, tory tramwajowe, tory kolejowe, trasa szybkiego ruchu lub czy znajdują się przystanki środków komunikacji publicznej
  • jaka jest nawierzchnia ulicy/drogi za oknami (np. ruch na ulicy brukowanej wiążę się ze zwiększonym hałasem, droga gruntowa wiąże się z utrudnionym dojazdem do domu)
  • czy w okolicy domu nie ma jednostki policji, pogotowia lub straży pożarnej (możliwość uciążliwego przejeżdżania samochodów na sygnale)
  • czy w pobliżu domu nie ma uciążliwych zakładów lub lokali gastronomicznych bądź usługowych (hałas, uciążliwy huk, brzydkie zapachy), wysypiska śmieci, oczyszczalnia ścieków;
  • czy w okolicy są tereny zielone (park, las, łąka, skwer)
  • jakie inwestycje są planowane w okolicy w przyszłości (budowa centrum handlowego, ulicy, metra, ośrodka sportu i rekreacji, zakładu przemysłowego, etc.)
  • jak rozwinięta jest infrastruktura – punkty handlowe i usługowe, instytucje kulturalne, obiekty sportowe, odległość do urzędów,
  • jak działa lokalny samorząd (plany rozwoju dzielnicy, gminy)

5.    Inne informacje i uwagi
 

  • jak kształtują się opłaty za usługi komunalne (poproś pokazanie rachunków za ogrzewane, wodę , energię, gaz)
  • czy jest telewizja kablowa, telefon, Internet, alarm, ochrona
  • czy dom nadaje się do zamieszkania
  • czy i jakich remontów wymaga nieruchomość
  • co Cię urzekło i co Ci się podobało po pierwszej wizycie, a co było nie do przyjęcia.
  • czy dom, który obejrzałeś jest tym miejscem, w którym chciałbyś zamieszkać ze swoją rodziną...

 

powrót